有旧改有地铁有产业，南沙黄阁悄悄卖到了3.5万

想不到，南沙黄阁偷偷地打了一场翻身仗。

当你把目光聚焦灵山岛、南沙湾的时候，南沙黄阁有盘悄悄卖到了3.5万/平。

作为楼市的传统板块，被旧村包围的黄阁，竟然可以和灵山岛扳手腕了。

这样的场景连吃瓜群众都坐不住了，忍不住要问：这大半年来，整个黄阁到底发生了什么？

为了呈现一个较为真实的黄阁，我们这两天从南沙湾飞驰到黄阁，进行了大范围的航拍。

1

东临狮子洋，隔水与东莞相望，南与南沙街、横沥镇交界，北邻东涌镇，这就是地理位置上的黄阁。

总面积76.5平方千米（其中陆地56平方千米，水域20.5平方千米），海岸线全长21千米。

东湾村、亭角村、大塘、大井村、蕉门村、乌洲村、小虎、沙仔等14个行政村都都属于黄阁。

| 来源：《广州城市总体规划》

截止2019年年底，整个黄阁有楼盘14个，规划居住居民2.72万户，已入住4.67万人。

总体来看，黄阁很大。

整个片区利用现有的海景、水景资源和重大项目优势，画出了一幅看起来十分诱人的蓝图。

按照《广州市城市总体规划（2017-2035年）》草案，黄阁片区将重点培育人工智能、新能源汽车研发与制造等战略性新兴产业。

| 来源《广州城市总体规划》

不过，黄阁虽然是“强南沙”战略的重要组成部分，但是作为传统楼市板块，并不在南沙自贸区的范围之内，无法像明珠湾等板块享受自贸区发展带来的直接利好。

因此，黄阁板块与明珠湾、南沙湾的价值差异，通过房价差距就体现出来了。

| 南沙三大板块房价

2

当然，除了地段与城市发展的定位，大家对于一个片区的印象最重要的还是自身品质的呈现。

整个黄阁总面积76.5平方千米，其中陆地56平方千米，水域20.5平方千米，海岸线全长21千米。

单就自然资源来说，黄阁有天然的优势，蕉门水系贯穿整个东西南北，宜居指数并不低。

东南部位于蕉门水道，紧邻蕉门河板块，那里是南沙的门面担当，相当于王炸级别的存在。

就算是南部也可一线南望蕉门水道。

| 来源：百度地图以及黄阁控规

可惜的是，整个黄阁的还大量分布着旧村和化工、产业园，并没有把黄阁的水景、海景等资源充分利用起来。

比如，小虎村所在的小虎化工区，有多家危险化学品企业，其分布在黄阁镇和南沙街两个辖区内。

| 整个黄阁水系发达，但是被旧村包围

| 旧村包围的黄阁

其实，黄阁在很久之前发过一张控规图：片区红彤彤的一片，整个片区就是搞产业园搞钱，居住配套反而很少。

而且，居住用地主要都还是旧村。

|黄阁控规图

3

这是不是意味着黄阁就是“矮穷矬”？

并不是，一切都是改变。

比如，产业上的升级。

小虎岛中北部将打造纵深汽车产业基地，届时广汽丰田在黄阁每年的产能可突破60万台。

此外，广汽新能源生产线已于去年9月开工，项目投资约50亿，其中光是环保投资就有1.2亿元。

按照政府的规划，这里要打造千亿汽车产业集群。

|城市综合发展轴线

又比如，城市面貌的改善。

目前，整个黄阁居住氛围最浓的是麒麟新城周边。

这里有大片的居住区，吸引了万科、保利、金科等一批TOP级开发商入驻。

|麒麟新城

就算是一直被大家所诟病的城市界面，也在逐渐改善。

黄阁镇大塘村、东湾村、大井村、亭角村、坦尾村等项目已经成功招商，全部要拆迁改造。

|黄阁旧改示意图

大概算了一下，五条村改造面积超过155万平。

未来三年到五年之内，星河、方圆、保利、佳兆业、时代中国等房企将要在这里集中投放超过100亿资金。

旧改腾笼换鸟，意味着产业的升级，公共配套的增加，将极大提升片区价值。

| 大山乸周边旧村

比如，南沙亭角村每家每户房子上已经喷上了让人快乐的“拆”字，整个项目的签约已经突破了95%，即将全面展开旧村拆除工作。

| 南沙亭角村

根据控规，总建设规模为680.7公顷的亭角地区规划形成“一轴一带、一山多廊、三核四区”总体结构。

光是中小学规划就有8所，14所幼儿园以及1所特殊学校，同时还会新建1所综合医院，设置11个社区卫生站。

有配套，有产业，更有围绕蕉门水道布局的新房，未来这里将会是翻版的”琶洲“村。

| 土地利用规划图

又比如，方圆大井旧改——南沙十里方圆项目或会引进名校广铁一中，配套的增加，片区直接受益。

目前，整个旧村改造进度最快的并不是保利亭角片区。而是星河操刀的东湾村项目。

其由四倾片区和吸水脚片区组成，占地面积32.07公顷，户籍人口约3082人，改造总建筑面积约211674㎡。

|东湾村改造

改造之后，东湾村原村集体用地改变成高端商业综合体，并引入情景式购物中心COCO Park。

此外，社区也规划有名校教育。

目前，东湾村留用地转化出来的商品房项目—星河·东悦湾价格已经冲高到3.5万/㎡。

按照案场销售的说辞，这个价格比开盘的时候涨了8K。

|东悦湾项目

其实东湾村有点特殊，这条村紧挨着蕉门水道，行政划分是属于黄阁没有错，但是从区域功能划分，又属于蕉门河。

在官方的规划里，这里是南沙区政府所在地，周边生活氛围浓厚。

这让东悦湾在产品定位上，有了更高的发挥空间。

|东湾村旧改

4

纵观下来你会发现，对比灵山岛、横沥、南沙湾，黄阁确实没有那么好，但是也没有想象中的那么差。

|黄阁汽车城地铁站

首先，其自身资源并不差，有地铁、有旧改、有产业，现在也越变越好，只是由于自身的地理与历史原因，发展并不快。

目前片区内还是有大量的自建房、农田和厂房，这多多少少都会影响黄阁的城市面貌。

但是，在城市化不可逆的大势之下，黄阁改头换面只是时间问题。

不过，也要有充分的心理准备，毕竟旧改更新也不是一朝一夕就能搞定。

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